Ruimtelijke ordening en omgevingsvergunning
Voor het uitvoeren van een activiteit in de fysieke leefomgeving is vaak toestemming nodig van de overheid. Maar waar hebben we het dan precies over?
Als het gaat om de fysieke leefomgeving dan hebben we het over de omgeving om ons heen en de regels die daarmee gemoeid zijn. In dit geval moet er gedacht worden aan de regels die gelden op het gebied van ruimtelijke ordening (het ruimtelijk ordeningsrecht) en het milieurecht. Wat er in de omgeving kan en mag gebeuren, wordt vaak door de overheid bepaald.
Ons team bestuursrecht advocaten heeft jarenlang ervaring met vrijwel alle aspecten van de ruimtelijke ordening. Van handhavingstrajecten tot tracé- en verkeersbesluiten en van planschade tot onteigening. Maar het kan ook gaan om de sloop en ontwikkeling van vastgoed, tot aan milieukundige onderwerpen. De meest voorkomende onderdelen binnen de ruimtelijke ordening zijn echter het bestemmingsplan en de omgevingsvergunningen.
Bestemmingsplan
De ruimtelijke ordening van een gebied wordt in de basis verankerd in bestemmingsplannen (op gemeentelijke niveau). Dit gebeurt echter ook op provinciaal- (provinciale verordeningen) en rijksniveau (inpassingsplannen). Al deze instrumenten geven een invulling aan de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Daarin is immers bepaald dat de overheid de planologische regels voor het grondgebied van Nederland moest vaststellen. Het bestemmingsplan is juridisch bindend, geldt als toetsingskader voor bijvoorbeeld bouw- en ontwikkelplannen en geeft een beeld van te verwachten ruimtelijke ontwikkelingen. Daarom is het belangrijk om wijzigingen van het bestemmingsplan goed in de gaten te houden. Het vertelt jou als ondernemer in feite wat je wél en niet mag op een bepaald perceel.
Procedure van een bestemmingsplan
Een bestemmingsplan wordt voorbereid met de uniforme openbare voorbereidingsprocedure. Die procedure duurt in de regel 6 maanden. Indien de gemeente van plan is een bestemmingsplan te wijzigen of een nieuw bestemmingsplan te maken, moet zij het ontwerp van het nieuwe bestemmingsplan bekend maken. Je kunt daarop een zienswijze indienen. Nadien moet de gemeenteraad besluiten of het bestemmingsplan (al dan niet gewijzigd) vastgesteld kan worden. Tegen dat besluit kun je in beroep bij de Raad van State. Bestemmingsplannen bestaat vaak uit veel papierwerk met complexe onderwerpen. Tijdig (juridisch) advies is in deze zeker aan te raden.
Omgevingsvergunning
Jouw omgeving kan echter ook veranderen doordat er vergunningen worden verleend. Als je bijvoorbeeld een woning wil gaan bouwen of een ander (ruimtelijk) project wil gaan realiseren heb je meestal een vergunning nodig. Dat wordt dan een omgevingsvergunning genoemd. Ook is het verstandig om te laten checken of jouw project of activiteiten wellicht vergunningsvrij doorgang kan vinden.
Een omgevingsvergunning kan voor verschillende activiteiten worden verleend. Denk hierbij aan een vergunning voor de activiteiten bouwen, slopen, milieu, veranderen en gebruiken. Daarnaast kan een vergunning nodig zijn wanneer dit bij provinciale of gemeentelijke verordening is bepaald. Dan kan het gaan om een vergunning voor een uitweg, het mogen kappen van een houtopstand, of bepaalde wijzigingen of aanpassingen aan een gemeentelijk monument. Ook kun je een vergunning krijgen om af te mogen wijken van een bestemmingsplan. Dat kan tijdelijk zijn, maar soms ook permanent.
De Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) bepaalt dat het verboden is zonder omgevingsvergunning een project uit te voeren. Wat onder een project valt is ruim omschreven. In de Wabo lees je dan ook exact in welke gevallen een (omgevings)vergunning nodig is.
Het kan voorkomen wanneer je een activiteit start, dat hiervoor verschillende vergunningen nodig zijn. Zo kan het zijn dat in een bepaald geval een activiteit zowel het bouwen en slopen betreft, maar ook dat de voorgenomen activiteit strijdig is met de bestemmingsplanregels en dat een aantal bomen gekapt moet worden. In dat geval zijn er meerdere toestemmingen nodig. Gelukkig kent de Wabo een bepaling dat de omgevingsvergunning voor alle onlosmakende activiteiten binnen het project in één keer kunnen worden verleend. Voor niet onlosmakelijke activiteiten kunnen ook afzonderlijke vergunningen worden aangevraagd.
Een advocaat met kennis van het omgevingsrecht kan je hierbij helpen: meedenken, adviseren en werk uit handen nemen bij de aanvraag.
Procedure omgevingsvergunning
Uitgangspunt van de Wabo is dat een omgevingsvergunning wordt voorbereid met de reguliere procedure. In principe wordt een besluit op de omgevingsvergunning genomen binnen 8 weken na ontvangst van de aanvraag van de omgevingsvergunning. Uiteraard moet de aanvraag compleet zijn om te kunnen beslissen.
In de praktijk hebben wij veel te maken met de omgevingsvergunning voor de activiteit milieu. In het ruimtelijke ordeningsspoor heb je echter minstens net zo vaak te maken met de omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen.
Vaak is er ook een afwijking van het bestemmingsplan nodig om de vergunning te kunnen verlenen. We kennen hiervoor ook weer een aantal verschillende soorten die we in de praktijk veel tegenkomen. Het gaat om de volgende varianten:
- Binnenplanse afwijking. Dat is een afwijkingsmogelijkheid die al in het bestemmingsplan is opgenomen.
- Afwijking op grond van de zogenaamde kruimellijst. Dit zijn afwijkingsmogelijkheden van het bestemmingsplan welke zijn opgenomen in een bijlage bij het Besluit omgevingsrecht;
- Buitenplanse afwijking. Dit is een ‘zware’ afwijkingsprocedure waarbij het project moet voldoen aan de vereiste van een ‘goede ruimtelijke ordening,’ verplichtingen uit de (milieu)wetgeving en waarbij een verklaring van geen bedenkingen nodig is van de gemeenteraad. Deze afwijking wordt niet voorbereid met de reguliere, maar met de uitgebreide voorbereidingsprocedure (net zoals een bestemmingsplan).
Dit is slechts een kleine greep uit de meest voorkomende trajecten in het ruimtelijke ordeningsspoor. De wet kent nog tal van andere trajecten en procedures. Deze procedures zijn niet eenvoudig uit elkaar te houden en kunnen erg langdradig zijn. Soms is dat te voorkomen door de aanvraag strategisch ietwat aan te passen. Ook kan het zinvol zijn om voor bepaalde activiteiten een afzonderlijke aanvraag in te dienen.
Ons juridisch advies
Voel je vrij om vrijblijvend contact op te nemen. We kijken graag of we jou verder kunnen helpen. Zoekende bij welke onderwerpen je onder andere bij ons terecht kunt? Wij adviseren ondernemers structureel over deze materie:
- Omgevingsvergunning voor (o.a.) de volgende activiteiten: milieu, bouwen, slopen, kappen, afwijken van bestemmingsplan, realiseren uitrit, wijzigingen monument, aanleggen etc.
- Vergunningsvrij bouwen
- Ontheffingsprocedure
- Wabo, Wro, Bro, Mor, Chw, Coördinatieregeling, Besluit MER
- Toezicht en handhaving
- Grondexploitatie
- Projectontwikkeling
- Verklaring van geen bedenkingen
- Kruimelgevallenregeling
- Bestemmingsplan, provinciale verordening, inpassingsplan
- Tracébesluit, verkeersbesluit
- Planschade & nadeelcompensatie
- Omgevingswet